Kilka lat temu, wraz z napływem zagranicznych turystów oraz rozwojem branży turystycznej w Polsce, pojawiła się nowa gałąź biznesu związanego z wynajmem nieruchomości. Moda ta przyszła do nas z zachodu i na dobre zadomowiła się w Polsce.

Wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w dużych miastach, początkowo rósł w popularność dzięki serwisowi Airbnb, oferując właścicielom nieruchomości nowy, atrakcyjny sposób zarobkowania. Z czasem oferty wynajmu mieszkań pojawiły się także na innych portalach takich jak Booking.com, co przyczyniło się do dalszego rozwoju biznesu mieszkań-hoteli. Pomimo załamania tej formy najmu, spowodowanego przez pandemię COVID-19, wraz z ponownym otwarciem granic, wrócił ruch w mieszkaniach krótkoterminowych.

Forma najmu krótkoterminowego obrosła legendą, a wśród osób zajmujących się wynajmowaniem mieszkań często postrzegana jest jako najbardziej rentowny sposób zarabiania na nieruchomości. Czy przekonanie to jest zgodne z prawdą i czy ta forma najmu jest dobra dla każdego inwestora? Nie każdy ma świadomość z jakimi dodatkowymi kosztami, a także ryzykiem wiąże się biznes à la Airbnb.

Przygotowanie do wynajmu krótkoterminowego

Istotnym elementem koniecznym do rozważenia przed podjęciem decyzji o wejściu w najem krótkoterminowy jest oszacowanie potencjału nieruchomości.

Lokalizacja

Pierwszym, kluczowym czynnikiem jest lokalizacja - Istotnym czynnikiem dla turystów przy wyborze noclegu w obcym mieście jest czas i łatwość dotarcia do centrum lub głównych atrakcji turystycznych. Aby mieszkanie mogło efektywnie zarabiać na siebie, musi być zlokalizowane w dobrze skomunikowanym punkcie miasta.

Lokalizacja mieszkania na wynajem powinna wynosić maksymalnie około 15-20 minut komunikacją miejską od centrum.

Najbardziej rozchwytywane będą mieszkania znajdujące się w ścisłym centrum, przy Starym Mieście lub przy stacji metra. Nieruchomości zlokalizowane w dzielnicach powszechnie znanych (i opisywanych w przewodnikach) jako niebezpieczne oraz mieszczące się na peryferiach miasta nie będą dla najemców atrakcyjne - aby przyciągnąć najemcę konieczne będzie zastosowanie bardzo niskiej ceny za noc, co może okazać się nieopłacalne w porównaniu z wpływami ze standardowego najmu długoterminowego.

Infrastruktura

Ważnym elementem wpływającym na sukces w najmie krótkoterminowym jest infrastruktura i przygotowanie właściciela. Należy mieć na uwadze, że w przypadku wyboru tego modelu najmu, konieczna jest pełna dyspozycyjność w okolicach mieszkania, która umożliwi najemcom odbiór i zwrot kluczy, a także zapłatę za nocleg.

Alternatywnym i preferowanym przez najemców rozwiązaniem jest przygotowanie mieszkania w taki sposób, aby nie było konieczności bezpośredniego kontaktu z właścicielem. Dobrze przygotowane mieszkanie posiada najczęściej zamek cyfrowy, którego otwarcie możliwe jest za pomocą kodu, bądź skrytkę czy też portiernię w której możliwy jest odbiór klucza o dowolnej porze dnia i nocy w tej samej lokalizacji. Koszty zapewnienia takich udogodnień są zdecydowanie wyższe niż koszt standardowych drzwi zamykanych na tradycyjny klucz, jednak z koniecznością ich poniesienia należy się liczyć.

Koszty

Największa różnica pomiędzy najmem długo- i krótkookresowym z perspektywy wynajmującego leży jednak w dodatkowych kosztach związanych z prowadzeniem takiego biznesu. Poza standardowymi opłatami, takimi jak czynsz czy media, mieszkanie-hotel wymaga zaangażowania większego kapitału zarówno przed rozpoczęciem najmów, jak i w trakcie trwania biznesu.

Mieszkanie na krótkoterminowy wynajem wymaga zaangażowania większego kapitału.

Chcąc konkurować z hotelami, właściciele mieszkań na krótki termin muszą zapewnić najemcy nie tylko powierzchnię do mieszkania, ale w pełni umeblowane mieszkanie, w tym także pościel, ręczniki oraz wyposażenie kuchenne. Przy obliczaniu kosztów należy również uwzględnić konieczność posiadania wielu kompletów, co umożliwi ich szybką wymianę dla nowego najemcy, oraz zawrzeć w swoim rachunku kosztów pranie ręczników i prasowanie pościeli.

Najem krótkoterminowy wymaga także regularnego utrzymywania w mieszkaniu czystości.Należy zapewnić jemu sprzątanie czasem w bardzo krótkim czasie (np. w przeciągu 3-4 godzin między jednym a drugim najemcą). Każdorazowo niezbędne jest nie tylko pobieżne odkurzanie czy wyniesienie śmieci, ale także mycie sanitariatów. Sprzątanie można wykonywać samodzielnie, czas jego wykonania będzie zależeć od metrażu, jednak konieczna jest duża dyspozycyjność. Trzeba również liczyć się z możliwością trafienia na gości nie przejmujących się utrzymaniem czystości, po których sprzątanie może skutecznie zniechęcić do prowadzenia biznesu. Najlepszym rozwiązaniem jest zatem zatrudnienie firmy czy też osoby sprzątającej. Zatrudnienie osoby do sprzątania wiąże się z kosztami rzędu 150 zł, które należy ponieść każdorazowo po wymeldowaniu gości. Możliwe jest zawarcie adnotacji o konieczności poniesienia tego kosztu przez najemcę, jednak obniża to atrakcyjność oferty. 

Niezbędnym do poniesienia przez wynajmującego kosztem jest ubezpieczenie.

Jego koszt w przypadku najmów krótkoterminowych wzrośnie. Konieczna jest oczywiście klauzula obejmująca potencjalne uszkodzenia lub wręcz dewastacje, ze strony najemców, ale także ubezpieczenie OC na najemców względem chociażby innych mieszkańców budynku (na wypadek np. zalania).

Ryzyka

Niewątpliwie atrakcyjnym aspektem najmu krótkoterminowego jest wysoka cena wynajmu takich nieruchomości za jedną noc. Należy mieć jednak na uwadze, że najem krótkoterminowy nie daje gwarancji zarobku codziennie - największe obłożenie będzie zauważalne w weekend, dlatego też ustalając cenę za dobę najmu trzeba ustalić ją na takim poziomie, który pozwoli na osiągnięcie zysku nawet jeśli mieszkanie będzie wynajmowane tylko od piątku do niedzieli.

Obłożenie zauważalne tylko w weekend. Przestój w ciągu tygodnia.

Ponadto trzeba liczyć się z tym, że zarobek jest ściśle uzależniony od obecności turystów, a niekiedy z różnych, trudnych do przewidzenia przyczyn (np. decyzje polityczne) nieruchomość będzie stała pusta przez dłuższy czas.

Sezonowość wpływa na większy i mniejszy ruch w wynajmie nieruchomości.

Duży wpływ na rezerwacje i obłożenie mieszkania ma także sezonowość - wraz z nadejściem zimy w polskim klimacie, w miastach spada ruch turystyczny, co może przyczynić się do kilkumiesięcznego przestoju.

Do ryzyk najmu krótkoterminowego należy także zniszczenie mieszkania.

Choć standardem rynkowym jest zawarcie w umowie najmu lub ogłoszeniu informacji o zakazie organizowania imprez, nierzadko zdarza się, że właściciel znajduje mieszkanie w stanie poimprezowym. W najgorszym przypadku, trafić można na przejawy jawnego wandalizmu oraz konsekwencje w postaci mandatów policyjnych. W przypadku dużej uciążliwości najmu dla innych mieszkańców budynku, możemy także zostać zmuszeni do zmiany sposobu użytkowania mieszkania przez Wspólnotę Mieszkańców.

Ostatnim czynnikiem który należy mieć na uwadze jest duża konkurencja Decydując się na wynajmowanie mieszkania na doby musimy pamiętać, że stajemy do rywalizacji o klienta nie tylko z innymi właścicielami mieszkań, ale także z hotelami, hostelami i noclegowniami bed&breakfast. Sprawia to, że nasze starania w zabieganiu o klienta będą nieproporcjonalnie większe niż w przypadku najmu długoterminowego - turyści wybierają najczęściej nieruchomości nie tylko atrakcyjne cenowo, ale takie, które poziomem obsługi dorównają hotelom. Znaczenie mają nie tylko elegancki wystrój mieszkania, czystość i pozytywne opinie gości na portalach internetowych, wpływ będzie mieć także dostępność śniadania i innych dodatkowych usług (np. prania) czy łatwość komunikacji z właścicielem, a także przejrzystość zasad najmu.

Podsumowanie

Pomimo licznych ryzyk i wysiłku związanego z najmem krótkoterminowym, niekiedy może się on okazać bardzo intratnym interesem. Przed podjęciem decyzji o jego rozpoczęciu warto rozważyć powyższe za i przeciw, a także wykonać kilka pomocnych obliczeń. W wielu przypadkach może okazać się, że większy i pewniejszy zysk w długim okresie przewyższy korzyści wynajmu na doby.