Przymierzając się do zakupu pierwszego mieszkania nie na własne potrzeby mieszkaniowe, ale w celach inwestycyjnych, musimy dokładnie policzyć, czy nas na to stać. W drugiej kolejności, warto też sprawdzić ile będziemy na tym zarabiać. Wiadomo, inny zysk może być przy zakupie z finansowaniem własnym, a inny z zewnętrznym. Żeby jednak nie komplikować, skupimy się wyłącznie na wariancie zakupu za gotówkę (lub pozyskania mieszkania w inny sposób).

Zysk z samego najmu

W podstawowym scenariuszu sprawa wydaje się całkiem prosta - od przychodu jaki wchodzi na nasze konto należy odliczyć czynsz administracyjny, rachunki za media, podatki oraz te koszty utrzymania mieszkania, których nie będzie można doliczyć najemcom, czyli tzw. standardowe zużycie (malowanie ścian co kilka lat, wymiana sprzętów gospodarstwa domowego i ewentualne naprawy).

Zysk = przychód - koszty (czynsz, rachunki, podatki itd.)

Jeżeli dodatkowo jesteśmy w stanie oszacować wartość tego mieszkania w danym roku, to możemy policzyć tzw. zwrot z inwestycji (ang. Return on Investment), czyli innymi słowy procent od zainwestowanego kapitału:

ROI = Zysk roczny / Kapitał*

*średnia wartość mieszkania w danym roku

Przykładowo: jeżeli nasz zysk za 2021 rok wyniósł 30 000 zł, a mieszkanie było warte 600 000 zł, to nasze ROI wyniosło 5%.

Wzrost wartości mieszkania

O tyle, o ile wyliczenie ROI z samego najmu jesteśmy w stanie zrobić już po podpisaniu umowy najmu (i nie pomylimy się o więcej niż 10-15%), o tyle wzrost wartości nieruchomości jest dużą niewiadomą.

Na przyszłą cenę mieszkania wpływ ma bardzo wiele czynników, jak np. inflacja, średni wzrost wartości mieszkań na rynku, lokalizacja, stan mieszkania, negocjacje sprzedażowe czy też uregulowania prawne lub zapowiedzi przyszłych podatków np. katastralnego.

Zwykle dopiero w momencie decyzji o sprzedaży jesteśmy w stanie się zorientować, na ile podobne mieszkania są wyceniane i na jaką cenę możemy liczyć w naszym przypadku. Niemniej jednak, możemy próbować prognozować przyszły wzrost wartości mieszkania poprzez analizę historycznych wzrostów. Oczywiście, przykładowo 15% wzrost cen w całym kraju za ostatnie 3 lata nie oznacza, że za kolejne 3 lata ceny będą znowu o 15% wyższe. Ale już 60% wzrost wartości przez ostatnie 10 lat w nowym budownictwie w centrum Poznania może oznaczać mniej więcej podobny wzrost w tej samej lokalizacji za kolejne 10 lat.

Celem tego artykułu było zwrócenie uwagi, że nawet jeżeli na wynajmie zarabiamy w skali roku “tylko” 4 czy 5%, to jeżeli dodamy do tego podobnej wielkości zwrot w postaci wzrostu wartości nieruchomości, to już ok. 10% łączny wzrost wygląda bardzo przyzwoicie i może się okazać wyższym, a przede wszystkim stabilniejszym od wzrostów na rynkach kapitałowych, surowcowych lub alternatywnych.