W praktyce jednak wielu właścicieli nieruchomości szybko przekonuje się, że ten z pozoru pasywny dochód potrafi być… zaskakująco aktywny. Coraz częściej pojawia się więc pytanie: czy samodzielne zarządzanie najmem rzeczywiście się opłaca?

Ile kosztuje brak pośrednika przy zarządzaniu najmem?

Wiele osób, zastanawiając się nad tym, czy warto korzystać z firmy zarządzającej najmem, decyduje się na brak pośrednika. Najbardziej oczywisty argument za samodzielnym wynajmem to brak prowizji. Teoretycznie, nie płacąc firmie, w kieszeni powinno zostać więcej. Praktycznie jednak to tylko jedna strona medalu.

 Nie jest tajemnicą, że wynajem mieszkania bez pośrednika przestaje być pasywnym dochodem w momencie, gdy wynajmujący musi:

 ·       poświęcić czas na przygotowanie i publikację ogłoszeń

·       odbierać telefony i odpowiadać na wiadomości o każdej porze dnia

·       organizować prezentację mieszkania

·       przygotować i zweryfikować umowę

·       dopilnować terminów i rozliczeń

Do tego dochodzi jeszcze mniej oczywisty koszt – własna dostępność. Nie bez powodu mówi się, że czas to pieniądz. Mieszkanie wbrew pozorom nie „wynajmuje się samo”, a jego właściciel często staje się pierwszą (i jedyną) osobą kontaktową w każdej sprawie.

Ukryty koszt, który boli najbardziej

W kalkulacjach samodzielnego zarządzania najmem rzadko kiedy pojawiają się koszty pustostanu. Mieszkanie stojące bez najemcy przez miesiąc potrafi pochłonąć oszczędności. A co gorsza, jest to koszt, który nie boli od razu, ale po czasie czuć go bardzo wyraźnie. W wielu przypadkach najemcy nie wynajmują tak szybko jak zakładał właściciel mieszkania. Przyczyn tego stanu rzeczy można doszukiwać się w wielu czynnikach. Jednym z nich jest brak odpowiednio przygotowanej oferty. Pierwsze wrażenie w najmie robi się tylko raz – i zazwyczaj trwa to kilka sekund. To właśnie wtedy potencjalny najemca decyduje, czy w ogóle kliknie ogłoszenie, czy przejdzie obok niego obojętnie. Tymczasem wiele ofert powstaje na szybko: kilka zdjęć telefonem, krótki opis i publikacja. Jak ograniczyć pustostan, przygotowując ofertę? Na tym etapie warto pamiętać, że dobra oferta to nie tylko zdjęcia, ale też sposób pokazania mieszkania: światło, układ pomieszczeń, jego atuty, a czasem nawet drobne detale, które po prostu tworzą dobre wrażenie. Drugim częstym powodem pustostanów jest cena – ustawiona „na czuja” albo na podstawie tego, ile właściciel mieszkania chciałby zarabiać na jego wynajmie, a nie tego, ile realnie oferuje rynek. Zbyt wygórowana cena sprawia, że zainteresowanie spada, a czas działa na niekorzyść właściciela. Natomiast za niska cena może oznaczać szybki wynajem kosztem utraty potencjalnego zysku.

Warto też zauważyć, że zarządzanie najmem to dla wielu dodatkowy obowiązek – coś, co robi się przy okazji i po godzinach. I tu właśnie pojawia się problem. Ogłoszenia nie są regularnie odświeżane, zapytania nie są obsługiwane na bieżąco, a monitorowanie dynamiki rynku schodzi na dalszy plan.

Rzeczywistość zarządzania najmem, której nie widać na początku

Samodzielne zarządzanie najmem z pozoru wygląda prosto – do momentu, gdy pojawiają się pierwsze problemy z najemcami. Opóźnione płatności, niejasne sytuacje w mieszkaniu czy drobne awarie wymagające szybkiej reakcji to dopiero początek. Do tego dochodzi kontakt z najemcą, który nie zawsze przebiega tak bezproblemowo, jak właściciel mieszkania przewidywał przy podpisywaniu umowy.

 W praktyce zarządzanie najmem to nie tylko znalezienie lokatora, ale przede wszystkim:

 ·       bieżące reagowanie na sytuacje, których nie można przewidzieć

·       egzekwowanie ustaleń umowy bez psucia relacji

·       organizacja napraw i serwisu

To moment, w którym wielu właścicieli zaczyna zauważać, że wynajem mieszkania to nie tylko przychód, ale też obowiązki, które potrafią spędzić sen z powiek. Nic więc dziwnego, że profesjonalne zarządzanie najmem zyskuje na popularności!

Profesjonalne zarządzanie najmem – czy warto?

Ile kosztuje zarządzanie najmem przez profesjonalistów? Na polskim rynku najczęściej spotyka się model rozliczenia procentowego od czynszu. W zależności od zakresu usług, doświadczenia firmy oraz miasta stawki zwykle mieszczą się w przedziale od 8% do 15% miesięcznego czynszu.

 W tej cenie właściciel mieszkania zyskuje naprawdę sporo, a zwłaszcza:

 ·       mniejsze ryzyko pustostanów dzięki szybkiemu reagowaniu na zmiany na rynku

·       selekcję najemców opartą na doświadczeniu, a nie intuicji

·       stały i profesjonalny nadzór nad umowami i płatnościami

·       odciążenie właściciela od codziennych obowiązków

 I choć na pierwszy rzut oka wydawać by się, że to kolejny koszt, nie ulega wątpliwości, żeta inwestycja szybko się zwraca, gdy w grę wchodzi profesjonalne zarządzanie najmem. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto to tylko niektóre miejsca, gdzie tempo rynku jest bardzo wymagające.