Rynek najmu mieszkań – październik 2026: ofert przybywa, czynsze spadają
Artur Misztal
Dyrektor zarządzający
Wrzesień przyniósł najwięcej nowych ofert najmu w tym roku i najmocniejszą miesięczną obniżkę czynszów. Naszym zdaniem kończy się rynek wynajmującego, a zaczyna rynek najemcy. Poniżej dane i to, co z nich wynika dla właścicieli mieszkań.
Wrzesień w liczbach (dane Otodom)
Do serwisu trafiło 21,7 tys. nowych ogłoszeń, najwięcej w tym roku. 5,9 tys. z nich to oferty, które wróciły na rynek po przerwie.
Na koniec miesiąca najemcy mogli wybierać spośród 27,3 tys. ofert, o 12% więcej niż w sierpniu.
W 7 największych miastach podaż wzrosła o 14,4% m/m. Te miasta skupiają już 71% wszystkich ofert w kraju, to kolejny rekordowy odczyt.
Czynsze spadły w 12 z 16 miast wojewódzkich, średnio o 1,3% m/m. To najgłębsza miesięczna korekta w tym roku.
Rok temu wrześniowy wzrost podaży nie zatrzymał czynszów, które w ujęciu rocznym nadal rosły, choć coraz wolniej. W tym roku trend się odwrócił: przez cały III kwartał stawki były płaskie lub niższe niż przed rokiem. Rosnąca podaż zaczyna trwale studzić ceny, a nie tylko chwilowo je hamować.
Dużą część nowych ofert stanowią mieszkania wracające z najmu krótkoterminowego. W Trójmieście liczba ogłoszeń wzrosła we wrześniu o 24,8% m/m, w samym Sopocie o 41%. Ten trend może się utrzymać: Sejm uchwalił nowelizację, która pozwoli wspólnotom, spółdzielniom i gminom zakazywać najmu na doby. Zakazy wejdą dopiero od 2028 roku, ale część właścicieli już teraz przechodzi na najem długoterminowy.
Czynsze w miastach, w których działamy
Miasto | Średni czynsz ofertowy (zł/mies.) | Zmiana m/m | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
Warszawa | 4 821 | −1,6% | −2,6% |
Trójmiasto | 3 183 | −2,8% | −1,8% |
Kraków | 3 110 | −1,9% | −5,2% |
Wrocław | 3 037 | −1,5% | −3,5% |
Poznań | 2 627 | −0,6% | +0,1% |
Katowice | 2 315 | −0,9% | −1,0% |
Łódź | 2 255 | +0,2% | +2,3% |
Źródło: Otodom, dane za wrzesień 2026. Łódź jako jedyna z naszych lokalizacji notuje lekki wzrost stawek.
Najemcy w Warszawie najczęściej szukają mieszkań dwupokojowych do 3 500 zł, czyli wyraźnie poniżej średniej stawki ofertowej. Ogłoszenie z ceną tuż nad progiem, który najemcy wpisują w filtrze, po prostu im się nie wyświetla.
Kto dziś szuka mieszkania
Jan Dziekoński z rynekpierwotny.pl zwraca uwagę, że baza najemców przestała się kurczyć, a w części segmentów rośnie. Brakuje jednak impulsu, który zasiliłby rynek tak jak fala po wybuchu wojny w Ukrainie. Uchodźców stopniowo ubywa, za to przybywa studentów, głównie Polaków z podwójnych roczników i mini-wyżu demograficznego. Ponownie rośnie migracja zarobkowa. Tani kredyt i programy wsparcia zakupu z lat 2019–2021 przeniosły część najemców do własnych mieszkań, choć odsetek najemców od kilku lat rośnie.
Nasze dane: ostatnie 30 dni
Tak wyglądało zainteresowanie ogłoszeniami M2Rent na Otodom w dniach 22.09–22.10.2026, w porównaniu z poprzednimi 30 dniami:
Etap | Liczba | Zmiana |
|---|---|---|
Wyświetlenia ogłoszeń | 45 721 | −10,7% |
Wejścia na ogłoszenia | 8 195 | −15,3% |
Zaangażowani użytkownicy | 1 394 | −27,6% |
Zapytania od potencjalnych najemców | 312 | −32,5% |
Im bliżej decyzji, tym większy spadek. Ogłoszenia ogląda o 11% mniej osób, ale kontaktuje się z nami o jedną trzecią mniej. Zapytanie wysyła 3,8% odwiedzających ogłoszenie, wobec 4,8% miesiąc wcześniej: najemcy mają większy wybór i są bardziej selektywni. Część spadku to sezon, bo poprzednie 30 dni obejmowały wrześniowy szczyt.
Komentarz M2Rent
Dane pokazują, że możemy już mówić o końcu rynku wynajmującego i początku rynku najemcy. W praktyce oznacza to dwie rzeczy:
Dłuższe szukanie najemcy, zwłaszcza w niskim sezonie: w listopadzie i grudniu oraz w marcu i kwietniu.
Większa elastyczność cenowa. Każdy miesiąc pustostanu to ok. 8% rocznego przychodu z czynszu. Mieszkanie za 3 500 zł, które stoi puste przez miesiąc, zarobi w skali roku 38 500 zł, czyli tyle samo co mieszkanie za ok. 3 200 zł wynajęte od razu.
Nasze wynagrodzenie zależy od wysokości czynszu, więc rekomendując niższą stawkę, sami zarabiamy mniej. Robimy to, bo pustostan kosztuje właściciela więcej niż rozsądna korekta ceny.
Po naszej stronie skupiamy się na tym, żeby obecni najemcy nie mieli powodu do wyprowadzki. Jeśli ktoś chce się wyprowadzić z innych powodów niż życiowe (potrzeba większego lub mniejszego mieszkania, przeprowadzka do innego miasta), proponujemy mu zachęty do pozostania.
Kolejny Barometr najmu M2Rent opublikujemy pod koniec listopada.
Źródła: Otodom, raport z rynku najmu za wrzesień 2026; dane M2Rent z panelu Otodom (22.09–22.10.2026); komentarz: Jan Dziekoński.
