Najem gwarantowany – na czym polega gwarancja czynszu i czy to się opłaca właścicielowi?

Szczególnie dotkliwie odczuwają to osoby, które z wpływów spłacają kredyt hipoteczny, ponieważ każde opóźnienie oznacza konieczność pokrycia raty z własnych oszczędności. Odpowiedzią na to ryzyko jest najem gwarantowany. Wyjaśniamy, jak działa gwarancja czynszu, czego nie obejmuje, ile kosztuje i kiedy rzeczywiście się opłaca.

Czym jest najem gwarantowany i gwarancja wypłaty czynszu?

Pojęcie „najem gwarantowany” funkcjonuje na rynku w dwóch znaczeniach. Część firm oferuje model, w którym sama wynajmuje mieszkanie od właściciela, płaci mu stałą kwotę niezależnie od tego, czy lokal jest zajęty, i podnajmuje go dalej na własny rachunek. Właściciel zyskuje przewidywalność, ale zwykle za cenę czynszu wyraźnie niższego od rynkowego i ograniczonego wpływu na to, kto mieszka w jego lokalu.

Drugim rozwiązaniem jest gwarancja wypłaty czynszu w ramach zarządzania najmem. Na czym polega czynsz gwarantowany w tym modelu? Właściciel pozostaje stroną umowy najmu, sam akceptuje najemcę i otrzymuje rynkowy czynsz, a zarządca dodatkowo zobowiązuje się wypłacić mu należność w terminie, nawet jeśli najemca się spóźni lub nie zapłaci. Właściciel nie oddaje więc części przychodu w zamian za bezpieczeństwo. Takie rozwiązanie oferujemy w M2Rent jako opcjonalne rozszerzenie usługi zarządzania.

Podobne mechanizmy są dobrze znane za granicą. W Wielkiej Brytanii popularnym zabezpieczeniem właścicieli jest ubezpieczenie od utraty czynszu, zwykle połączone z wymogiem starannej weryfikacji najemcy. W Polsce gwarancje czynszu wciąż są stosunkowo nowe, ale zainteresowanie nimi systematycznie rośnie.

Jak działa gwarancja czynszu, gdy najemca się spóźnia lub nie płaci?

Przy gwarancji wypłaty czynszu w M2Rent właściciel otrzymuje równowartość czynszu w tym samym terminie, w którym trafiłby do niego zwykły przelew, czyli do 15. dnia miesiąca. Nie ma znaczenia, czy najemca zapłacił na czas, z opóźnieniem, czy wcale.

Jeśli najemca ureguluje należność później, środki te rozliczamy z kwotą już wypłaconą właścicielowi. Gdy najemca nie płaci, wierzytelność przechodzi na M2Rent, a dochodzenie należności, w tym wezwania, naliczanie odsetek i windykacja, staje się naszym zadaniem. Właściciel nie musi prowadzić korespondencji z dłużnikiem ani czekać na odzyskanie pieniędzy.

Gwarancja ma kilka warunków, które warto znać. Obejmuje najemców wyszukanych i zweryfikowanych przez M2Rent, a jej objęcie trzeba uzgodnić przed podpisaniem umowy najmu. Zaczyna obowiązywać po wpłacie przez najemcę pierwszego czynszu i pełnej kaucji oraz po protokolarnym przekazaniu mieszkania. Dzięki temu zabezpiecza najem, który od początku został prawidłowo przygotowany i rozpoczęty.

Czego gwarancja czynszu nie obejmuje?

Gwarancja czynszu dotyczy wyłącznie czynszu najmu. Nie obejmuje opłat administracyjnych ani eksploatacyjnych, takich jak czynsz dla wspólnoty czy rachunki za media, które pozostają po stronie właściciela. Nie chroni też przed pustostanem: zabezpiecza płatności wynikające z zawartej umowy najmu, dlatego nie ma zastosowania w okresie, w którym mieszkanie czeka na kolejnego najemcę.

Gwarancja nie zastępuje również zabezpieczenia na wypadek szkód w mieszkaniu. Tę rolę pełnią kaucja oraz obowiązkowe ubezpieczenie OC najemcy, które w M2Rent musi mieć sumę ubezpieczenia co najmniej 100 000 zł. Przed problemem odmowy opuszczenia lokalu najlepiej chroni z kolei najem okazjonalny.

Gwarancja ma także określony limit. Łączna kwota wypłacona w ramach jednej umowy najmu nie może przekroczyć trzech miesięcznych czynszów. To rozwiązanie świadome: przy prawidłowej reakcji na zaległości trzy okresy płatności to czas, w którym sytuacja z nierzetelnym najemcą powinna zostać rozwiązana. Gwarancja wygasa w razie wypowiedzenia umowy o zarządzanie, a właściciel może z niej zrezygnować w dowolnym momencie, ze skutkiem na koniec kolejnego miesiąca.

Ile kosztuje najem gwarantowany?

Koszt gwarancji wypłaty czynszu w modelu zarządzania ustalany jest najczęściej jako niewielki procent miesięcznego czynszu, doliczany do wynagrodzenia zarządcy. Opłata rośnie więc proporcjonalnie do wartości zabezpieczanych wpływów, a właściciel płaci ją tylko wtedy, gdy mieszkanie jest wynajęte.

Oceniając opłacalność, warto zestawić roczny koszt gwarancji z możliwą stratą. Wystarczy jeden niezapłacony czynsz, by przewyższyć wydatek poniesiony na gwarancję w ciągu całego roku. Do tego dochodzą koszty, które trudno policzyć, ale które właściciel odczuwa realnie: czas poświęcony na upominanie najemcy, koszty windykacji i stres związany z niepewnością.

Inaczej wygląda rachunek w modelu, w którym firma sama wynajmuje mieszkanie i płaci właścicielowi stałą kwotę. Wypłata jest tam zwykle niższa od czynszu rynkowego, a różnica w skali roku często odpowiada kilku miesięcznym czynszom. To znacznie więcej niż koszt gwarancji w ramach zarządzania, przy którym właściciel zachowuje pełny, rynkowy przychód. Szczegółowe warunki gwarancji w M2Rent przedstawiamy indywidualnie, w ofercie dopasowanej do konkretnego mieszkania.

Najem gwarantowany a samodzielny wynajem – porównanie ryzyka

Właściciel wynajmujący mieszkanie samodzielnie ponosi pełne ryzyko zaległości. Przy zwykłym najmie wypowiedzenie umowy z powodu braku płatności jest możliwe dopiero przy zaległości obejmującej co najmniej trzy pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu najemcy i wyznaczeniu mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę. Jeśli najemca nie opuści lokalu, konieczne jest postępowanie sądowe, które zwykle trwa wiele miesięcy. Kaucja pokrywa tylko część strat, a przez cały ten czas właściciel finansuje opłaty i ewentualną ratę kredytu z własnych środków.

Już samo profesjonalne zarządzanie znacząco zmniejsza to ryzyko. Weryfikacja źródła i wysokości dochodów, historii najmu i wiarygodności finansowej kandydata, dobrze skonstruowana umowa i reakcja od pierwszego dnia opóźnienia sprawiają, że poważne zaległości zdarzają się rzadko. W M2Rent pobieramy wynagrodzenie dopiero wtedy, gdy najemca zapłaci czynsz. Nasz interes jest więc zbieżny z interesem właściciela i obu stronom zależy na terminowych płatnościach.

Gwarancja czynszu domyka ten system. Przenosi na zarządcę ryzyko, którego nie da się całkowicie wyeliminować nawet najlepszą weryfikacją: utraty pracy przez najemcę, nagłej zmiany jego sytuacji czy zwykłej nierzetelności. Właściciel zyskuje nie tylko ochronę przed stratą, ale przede wszystkim przewidywalność wpływów.

Dla kogo gwarancja czynszu ma największy sens?

Czy warto zdecydować się na najem gwarantowany? Wszystko zależy od tego, jak ważna jest dla właściciela regularność wpływów. Gwarancja ma największy sens wtedy, gdy czynsz pokrywa ratę kredytu hipotecznego. Opóźnienie płatności oznacza wówczas konieczność sięgnięcia po oszczędności, a dłuższa zaległość może zagrozić terminowej spłacie zobowiązania.

Dobrze sprawdza się również u osób, dla których czynsz stanowi stały element domowego budżetu, na przykład uzupełnienie emerytury, oraz u właścicieli mieszkających za granicą lub w innym mieście, którzy nie chcą angażować się w ewentualne spory z najemcą. Docenia ją także część inwestorów z kilkoma lokalami, dla których przewidywalny przepływ pieniędzy ułatwia planowanie kolejnych inwestycji.

Mniejsze znaczenie gwarancja ma dla właścicieli, którzy posiadają wystarczającą poduszkę finansową i traktują czynsz jako dodatkowy dochód. W ich przypadku profesjonalne zarządzanie z rzetelną weryfikacją najemców często okazuje się wystarczającym zabezpieczeniem. Warto jednak pamiętać, że decyzję o gwarancji trzeba podjąć przed podpisaniem umowy z nowym najemcą, dlatego najlepiej przemyśleć ją już na etapie przygotowania mieszkania do wynajmu.